Grondbeleid

Ambitie sneller bouwen van meer woningen
Voor de eerste twee deelgebieden is het Omgevingsprogramma Woningbouw vastgesteld, dit geeft een overkoepelend toekomstbeeld voor potentiële ontwikkellocaties in Winssen en Ewijk. In 2024 werken we verder aan het vertalen van dit programma naar de projecten Winssen-Zuid en Ewijk-Zuid en West. Daarnaast gaan we verder met het Omgevingsprogramma voor de kernen Beuningen en Weurt en het Oeverwallengebied. Ter aanvulling op het Omgevingsprogramma Woningbouw 2.0 (Ewijk) is gekeken of een aantal locaties binnen Ewijk geschikt zijn voor woningbouw in de toekomst. Over het vervolg van de quickscan wordt in 2024, in relatie met de uitwerking van het project Ewijk-Zuid en West, een besluit voorgelegd.

Ambtelijke capaciteit
Een grote bouwopgave voor Beuningen betekent ook dat er extra capaciteit nodig is. Bij een versnelling in de woningbouw komt in eerste instantie druk op de medewerkers die werkzaam zijn in of voor de ruimtelijke ontwikkeling. Het gaat niet alleen om de beleidsmedewerkers ruimtelijke ontwikkeling en wonen, maar ook om de medewerkers die betrokken zijn bij de uitvoering (planeconoom, stedenbouwkundige, medewerkers bestemmings-(omgevings)plan, waterparagraaf, landschappelijke inpassing, verkeer, projectleiders civiel, werkvoorbereiders, toezichthouders, communicatiemedewerkers, projectondersteuners etc.). Afhankelijk van de groeisnelheid worden ook de consequenties van toename van het aantal inwoners zichtbaar. Denk aan het meegroeien van voorzieningen, capaciteit huisvesting scholen, meer maatwerkvoorziening voor Wmo, jeugd, participatie, meer aanvragen bij burgerzaken etc.

Nota kostenverhaal
De uitdaging is om woningbouw te faciliteren met behoud of zelfs versterking van de kernkwaliteiten. Dit betekent onder andere dat er investeringen gedaan moeten worden in voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze investeringen komen niet allemaal volledig voor rekening van de gemeente. Alle partijen die profijt hebben van de groei van Beuningen – dus ook gemeente zelf – dragen samen bij aan de financiering van deze investeringen. De wet verplicht de gemeente tot kostenverhaal. Vandaar dat er een nota kostenverhaal wordt opgesteld. De verwachting is dat deze nota eind 2023 wordt vastgesteld. De nota kostenverhaal geeft daarmee antwoord op de vraag “Wat is de investeringsopgave, zowel kwalitatief als kwantitatief”. Ook geeft de nota kostenverhaal een helder kader op welke wijze de investeringen worden gefinancierd met daarbij antwoord op de logische vraag: “Wie draagt bij en hoe hoog is de bijdrage?”.
In deze begroting zijn de eerste geplande investeringen opgenomen zoals ontsluitingsweg Ewijk . Er volgen nog meer investeringen.

Bestemmingsreserve Bovenwijks Voorziening
Gemeente Beuningen is een gemeente met een grote ruimtelijk ambitie die onder andere is  vastgelegd in de structuurvisies. Door deze grote ruimtelijke ambitie volgen er ook flinke investeringen voor bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn fysieke ingrepen die van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden. Denk daarbij aan voorzieningen als ontsluitingswegen,  natuurcompensatie, aanleg van groenstructuren, riolering en watersystemen e.d. Een gedeelte is toerekenbaar aan de ontwikkellocaties zoals wordt opgenomen in de Nota Kostenverhaal  en in de diverse contractvorming met ontwikkelende partijen maar de gemeente moet zelf ook een groot bedrag gaan bijdragen.
Vanaf jaarrekening 2022 is er een reserve Bovenwijks gevormd.
Bestemming van deze reserve is aanwending voor (gedeeltelijke) dekking van bovenwijkse kosten in de toekomst door structurele afschrijvingslasten van investeringen in bovenwijkse voorzieningen in de begroting te dekken.

Den Elt
De realisatie van de grondexploitatie Den Elt is vergevorderd. De laatste woningen van de ontwikkelaar zijn opgeleverd. De openbare ruimte is ingericht en gereed. Ook van de laatste drie vrije kavels aan de Hoogstraat zijn twee woningen gereed en de laatste in aanbouw. De  verharding van Den Elt zal vervolgens woonrijp gemaakt worden. De verwachting is dat we de grex Den Elt in 2023 afsluiten met een verlies van € 829.000. De reeds getroffen voorziening is € 796.000 is op basis van de netto contante waarde berekening vastgesteld.

Ecowieck
Samen met CPO's (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) zijn we gekomen tot een vlekkenplan voor de Ecowieck. Aan de hand van dit vlekkenplan hebben twee CPO's een stedenbouwkundig plan ontwikkeld voor het uitgeefbaar gebied. Momenteel is de bouw van de woningen op de Ecowieck in volle gang en een deel is zelfs al opgeleverd. Het andere deel heeft een iets langere doorlooptijd van de bouw. Afhankelijk van de doorlooptijd van de bouw verwachten we in 2024 het openbare gebied woonrijp te maken. De verwachting is dat de grex Ecowieck in 2024 positief sluit met € 141.000.

Hoge Woerd
Het bestemmingsplan is op 22 december 2022 vastgesteld voor het bouwen van 150 woningen. Momenteel is de aanbesteding in voorbereiding. Zodat het plan aan de markt kan worden aangeboden voor realisatie van zowel het bouwrijp en woonrijp maken en het bouwen van de woningen. Ook is de opgraving van het archeologisch waardevolle gebied in voorbereiding.  De verwachting is dat in 2029 de grex kan worden afgesloten met een winst van € 116.000 op basis van netto contante waarde.

Asdonck
Het bestemmingsplan voor de realisatie van 64 appartementen is door de Raad van State vernietigd. Momenteel is het Asdonck terrein nog ingericht als tijdelijke opvanglocatie voor een periode van 5 jaar. Deze periode geeft de gemeente tijd om het plan te herontwikkelen.

Algemene opmerking grondexploitaties
Hierboven zijn de verwachtingen van de nog te realiseren winsten of verliezen ten aanzien van vier grondexploitaties benoemd. Alle verwachte lasten en baten zijn voor de jaren 2024-2027 in de meerjarenbegroting verwerkt. De prognose van het jaar waarin de grondexploitatie tot afwikkeling komt, is in deze begroting geactualiseerd. De (extra) verwachte stortingen of onttrekkingen uit de voorziening over de jaren 2024-2027 verwerken we in de jaarstukken 2023 bij de actualisatie van de Grexen.
De nog niet verdeelde kosten zoals de kosten van de planeconoom, overhead e.d. berekenen we op basis van eindwaarde per jaar in de jaarstukken door aan de vier grondexploitaties.

Overige grote (woningbouw) ontwikkelingen

Zandwinning Beuningse Plas
De zandwinning is formeel gestart en loopt nog tot en met 2035. Daarna wordt het gebied compleet ingericht aan de gemeente opgeleverd. In 2021 is het project in de beheerfase gekomen waarbij vnl. contractbeheer en omgevingsmanagement nodig is. De uren hiervoor zijn opgenomen in de algemene bedrijfsvoering. Voor omgevingsmanagement zijn incidenteel nog onderzoeken nodig door externen. Hiervoor is dekking aanwezig.

Hutgraaf II
Op het plangebied Hutgraaf II in Beuningen worden 22 (patio)woningen gerealiseerd. Inmiddels is de verkoop van de eerste fase gestart. De kosten van ambtelijke ondersteuning betalen we uit de plankosten van de ontwikkelpartij.

Zandwinning Winssen
De ontzander is gestart met de ontzanding van de Geertjesgolf. Er is veel onrust op dit moment bij omwonenden die veel (geluid)overlast ervaren van de productie van Nederzand. De ontzander heeft de aangekondigde maatregelen deels uitgeleverd en is in voorbereiding om de geluidsoverlast zoveel als mogelijk terug te dringen.  We zijn als gemeente in overleg met alle betrokkenen voor het vinden van een oplossing die voor alle partijen aanvaardbaar is.

De Linten
In 2020 is het bestemmingsplan voor de verkoop voor één deellocatie vastgesteld. De deellocatie maakt de ontwikkeling van drie tot vier woningen mogelijk. De verkoop van de kavels hing af van de vaststelling van het Omgevingsprogramma 2.0 vanwege de ontsluitingsvariant. Op 22 november 2022 heeft de raad besloten te gaan voor de zuidelijke ontsluitingsvariant. Hierdoor kan deze locatie alsnog op de markt gebracht worden voor het realiseren van woningen. De verwachting is dat de verkoop in 2024 wordt afgerond.

Winssen-Zuid
De intentieovereenkomst met de in het gebied aanwezige ontwikkelaars is per 1 juli 2023 afgesloten. Dit heeft niet geleid tot een haalbaar ontwikkelplan en een anterieure overeenkomst. De haalbaarheid van het plan Winssen-Zuid wordt nader onderzocht. Een bijstelling van de kaders en randvoorwaarden lijkt voor de hand liggend. In 2024 wordt de uitkomst van de haalbaarheidsstudie met een oplossingsrichting gepresenteerd.

Augustuslaan/Krommehoekstraat
Voor het gebied tussen de Krommehoekstraat, Wilhelminalaan en de Augustuslaan is door de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan gemaakt en is een grondexploitatieovereenkomst gesloten. In dit plan worden 50 woningen gerealiseerd, waarvan 18 woningen in de sociale huur en 9 woningen in de betaalbare koopsector vallen. De bestemmingsplanprocedure is gestart en het plan zal naar verwachting in december 2023 worden vastgesteld. De kosten van ambtelijke ondersteuning betalen we uit de plankosten van de ontwikkelpartij.

Ewijk West en Zuid
In 2023 is nader onderzoek verricht naar de milieu-planologische randvoorwaarden en de standpunten van grondeigenaren. Verkregen inzichten worden omgezet in een ontwikkelstrategie voor woningbouw op korte (voor 2030) en langere termijn (2030-2040) en de rol van de gemeente hierbinnen. Op basis hiervan zal in de loop van 2024 een voorbereidingskrediet worden aangevraagd en de samenwerking aangegaan worden met grondeigenaren van locaties waar woningbouw op korte termijn mogelijk is.